V loňském roce činila průměrná tržní cena zemědělské půdy v České republice 12,41 Kč za metr čtvereční, což bylo ve srovnání s průměrnou úřední cenou ve výši 6,22 Kč za metr čtvereční o 99 procent víc. Uvádí to dílčí zpráva o trhu s půdou v ČR, kterou koncem září zveřejnila na svých webových stránkách společnost FARMY.CZ s. r. o. Úřední cena, která je často využívána pro stanovení nabídkové ceny, tak podle serveru přispívá k deformaci tuzemského trhu s půdou.
Server Farmy.cz se dlouhodobě zaměřuje na prodej zemědělské půdy za tržní ceny a pro zmíněnou zprávu definuje tržní cenou půdy jako „cenu, které lze dosáhnout na dobře fungujícím otevřeném trhu, při dostatečné a kvalitní prezentaci nabídky a s přiměřeným časem na uskutečnění prodeje“. Současně za tržní ceny půdy nepovažuje ceny dosažené při takových převodech, kdy je některá ze stran (většinou prodávající) při sjednávání obchodu výrazněji znevýhodněna. „Takovým znevýhodněním může být např. neznalost aktuálních cen půdy, neznalost možných způsobů prodeje, jednání pod tlakem, nebo pokud je prodávající protistranou záměrně manipulován k prodeji za nevýhodných podmínek“. V monitoringu nejsou zahrnuty ani převody státní půdy, protože ty podle serveru nebyly nikdy realizovány za skutečnou tržní cenu. Tyto skutečnosti jsou také důvodem, proč se údaje zjištěné touto společností liší od těch, které publikují jiné zdroje, například ÚZEI či ČSÚ. Metodika monitoringu tržních cen byla podle serveru zpracována ve spolupráci s pracovníky České zemědělské univerzity v Praze.
Ovlivnění trhu
Ceny půdy sjednávané při prodeji jsou doposud ovlivňovány tzv. úředními (tabulkovými, vyhláškovými) cenami půdy, konstatuje server. Jde o vyhlášku o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků ve znění pozdějších úprav a o tzv. oceňovací vyhlášku. Je tomu tak i přesto, že výše prodejní ceny je výhradně věcí dohody mezi prodávajícím a kupujícím. Server to zdůvodňuje tím, že úřední cena je stále často využívána pro stanovení nabídkové ceny. Přitom reálné tržní ceny jsou ve většině lokalit na výrazně vyšší úrovni než ceny úřední. „Existence úředních cen tak spíše přispívá k deformaci trhu s půdou a za současné situace umožňuje kupujícím snáze přesvědčit méně znalé vlastníky k prodeji půdy pod skutečnou tržní cenu,“ míní server Farmy.cz. Právě takový prodej byl výrazným rysem trhu se zemědělskou půdou v České republice v posledních letech. „Tato situace stále přetrvává, i když již v menší míře. Kupující ve většině případů lépe znají skutečnou hodnotu zemědělské půdy, zatímco prodávající často nemají dostatečné informace a povědomí o skutečné hodnotě jejich majetku. Této nerovné situace mnozí kupující dlouhodobě využívají a často až neetickým způsobem zneužívají,“ píše se ve zprávě. Současně však zpráva uvádí, že trh se tomto směru vyvíjí a povědomí vlastníků o hodnotě půdy roste, proto by se měl dále zmenšovat prostor pro krátkodobé spekulativní investory a vzrůstat podíl převodů realizovaných za skutečnou tržní cenu.
Cenový vývoj
Průměrná tržní cena zemědělské půdy u nás od roku 2004, kdy podle serveru Farmy.cz dosahovala 65 864 Kč za hektar, trvale rostla. Za období od roku 2004 do roku 2013 činil tento nárůst 88,37 procenta a průměrná tržní cena za celý letošní rok je odhadována zhruba na 130 tisíc korun za hektar. Meziroční nárůst byl zaznamenán v každém roce sledovaného období, nejvyšší pak 12,71 procenta v roce 2008. Server konstatuje, že vývoj tuzemských cen půdy byl relativně plynulý bez významných výkyvů, a to i v obdobích se zdánlivě významnými impulzy pro růst cen půdy, například bezprostředně po vstupu ČR do Evropské unie nebo v roce 2011, kdy skončilo omezení nákupu půdy občany z ostatních členských zemí unie.
„Přestože trh s půdou jako celek roste relativně plynule, v lokálních podmínkách menších území je pohyb cen často výraznější. Jedná se zejména o území, kde cena dlouhodobě stagnovala – obvykle z důvodů nedostatečné konkurence,“ říká zpráva. Tyto rychlé lokální růsty, a to i o desítky procent ročně, však podle ní nejsou obecným jevem celého trhu, ale jde především o přibližování cen ke skutečné tržní ceně v dané lokalitě.
Na základě dostupných údajů letošního roku očekává server Farmy.cz za období celého roku 2014 růst tržních cen zemědělské půdy na úrovni kolem pěti procent, přičemž podrobnější analýzu trhu s půdou v České republice bude publikovat v roční zprávě v lednu příštího roku.*
