11.11.2011 | 10:11
Autor:
Kategorie:
Štítky:

Diskuse o půdním fondu

Zemědělský půdní fond je klíčovým výrobním faktorem v zemědělství, který ovlivňuje jak vlastní výrobní proces, tak i životní prostředí v místě, tvoří krajinu, je součástí právního systému státu a rovněž slouží k ukládání finančních prostředků vlastníků. Uvedl to ředitel Výzkumného ústavu zemědělské ekonomiky a informací Jan Šlajs v úvodu k mezinárodnímu semináři Půda v 21. století, který pořádala tato organizace v Doksech.

Podle účastníků semináře, který řešil ekonomické otázky, vztah hodnocení a oceňování půdy, vývoj a souvislosti trhu s půdou, půda historicky svými specifiky poskytuje pro společnost mnoho funkcí. Zatímco některé jsou trhem hodnoceny a oceňovány, jiné formou veřejných statků nejsou v ceně půdy reflektovány. Zemědělství stále patří mezi dominantní uživatele půdního fondu, přičemž společnost očekává od hospodářů akceptování takových způsobů hospodaření, které budou podporovat zachování a zvyšování úrodnosti půdy, její retenční vlastnosti, omezovat erozi půdy, používat odůvodněnou míru vstupů do půdy při předpokladu minimalizace zasažení vodních zdrojů. Naproti tomu ovšem stávající nebo očekávané faktory v podobě klimatické změny, vývoje struktur zemědělských a potravinářských organizací, liberalizace trhu s půdou, nové směry v bioenergetice, očekávání vlastníků nebo politické podmínky mohou být v kontradikci k žádoucímu managementu na půdě. Jiří Leština z Výzkumného ústavu rostlinné výroby upozornil, že v České republice zemědělci hospodaří z převážné části na pronajaté půdy. To zvyšuje riziko podnikání v zemědělství. Vlastník totiž může chtít tuto půdu, kam uživatelé investovali, prodat. Šlajs připomněl, že vývoj současné společnosti pak nevyhnutelně vyžaduje reagovat a přeformulovat způsoby oceňování půdy s ohledem na žádoucí cíle v ochraně půdního fondu.
Aktualizace bonitace půd Hodnocení půdy je neodmyslitelně spojeno s kategorizací půdního fondu, která vhodným způsobem rozlišuje podmínky hospodaření na patřičné úrovni. Výsledky projektu slouží k aktualizaci hodnocení bonitovaných půdně-ekologických jednotek, která je vyvolaná novými podmínkami daných technologickým vývojem, klimatickými změnami společně i s novými požadavky na ochranu životního prostředí. S aktualizací bonitace půdních jednotek se nyní zabývá Výzkumný ústav meliorací a ochrany půd (VÚMOP). Jak uvedl Ivan Novotný z VÚMOP ročně se aktualizuje zařazení 40 až 50 tisíc hektarů půdy. Celkem je aktualizováno zařazení 500 tisíc hektarů. „Požadavek je sice na 60 tisíc hektarů, ale zatím uspokojíme pouze část. Záleží totiž na finančních prostředcích, které pro tento účel uvolní ministerstvo zemědělství,“ poznamenal.
Ředitel Ústředního pozemkového úřadu ministerstva zemědělství Jaroslav Vítek připomněl, že v současné době je půda v České republice závažně ohrožena různými typy degradace, zejména vodní či větrnou erozí, dehumifikací, zábory, utužením, kontaminací. Plní však celou řadu velmi důležitých funkcí a proto je nezbytné se k ní chovat tak, aby nedocházelo k těmto degradacím a kvalita půd a její funkce byla zachována. Jedním z nejvýznamnějších nástrojů k prosazování ochrany krajiny jsou pozemkové úpravy, které vytvářejí podmínky pro racionální hospodaření vlastníků půdy. Současně pozemkové úpravy zajišťují podmínky pro zlepšení životního prostředí, ochranu a zúrodnění půdního fondu, vodní hospodářství a zvýšení ekologické stability krajiny.
Faktory ovlivňující ceny Zástupci ÚZEI se mimo jiné zabývali i analýzou tržních cen zemědělské půdy, které byly sesbírány z kupních smluv ve vybraných pěti okresech ČR v letech 2008 až 2009. „Kromě faktorů jako je druh pozemku nebo kvalita hraje významnou roli v ceně také okres, charakter nabyvatele – zda-li se jedná o zemědělský nebo nezemědělský subjekt, obchodovaná výměra, vzdálenost pozemků do okresního města a částečně také počet převáděných parcel,“ řekl Václav Vilhelm. „Nicméně tento faktor je významně oslaben v regionech přilehlých k městským aglomeracím, jako je například Praha-východ a Olomouc, kde je cena silně ovlivněna vzdáleností do okresního města,“ podotkl.
Podle něj tyto faktory vysvětlují více než polovinu variability tržní ceny. Ve většině regionů je důležitým vodítkem pro stanovení výsledné ceny úřední cena půdy. Ta byla v České republice zavedena na počátku 90. let minulého století a fakticky nahrazovala neexistující tržní cenu. Administrativní cena vychází z přesně specifikovaných faktorů, které jsou primárně založeny na produkčním potenciálu půdy. V souvislosti s rozvojem obchodování se zemědělskou půdou je odůvodněné se domnívat, že objektivita takto určené ceny se zvýšila. Otázkou zůstává, do jaké míry se projevuje vliv administrativní ceny v ceně tržní.
Hodnota půdy (a staveb) významně ovlivňuje životaschopnost zemědělství a to z toho důvodu, že majetek včetně půdy je možné použít jako zástavu na úvěr a nepřímo tak určuje, kolik si zemědělství může vypůjčit. V souvislosti se stabilizací podmínek zemědělských podniků na půdě dochází k postupnému navyšování vlastní půdy na úkor nájemní. Očekává se, že tento trend bude v dlouhodobém horizontu i nadále pokračovat. Hodnota půdy bude tudíž v celkové hodnotě majetku zemědělských podniků vzrůstat.
Momentálně činí hodnota vlastní půdy a trvalých kultur na celkových aktivech podniku deset procent. S ohledem na důležitost objektivního ocenění pozemků se tudíž nabízí otázka, jaké vlivy působily na tvorbu tržní ceny zemědělské půdy v ČR v letech 2008 a 2009, případně jak významným faktorem je administrativní cena zemědělské půdy ve výsledné tržní ceně, jak velké jsou rozdíly v cenách a jejich růstu mezi ČR a vybranými zeměmi EU. Pro odpovědi na dané otázky je nejprve provedeno srovnání časových řad vývoje cen půdy a poté je představen aplikovaný regresní model vysvětlující tržní cenu půdy v ČR.
Nejdráže v okolí Prahy Cena zemědělské půdy se v analyzovaném souboru za roky 2008 a 2009 pohybuje podle ÚZEI mezi 1,07 a 48,48 koruny za metr čtvereční (Kč/m2) při průměrné ceně 8,92 Kč/m2. . Výrazně nejvyšší průměrná cena byla zjištěna ve skupině pozemků prodávaných v okrese Praha-východ, kde dosáhla 17,50 Kč/m2. Cena je pozitivně ovlivněna blízkostí hlavního města a představuje více než dvojnásobek zjištěné průměrné ceny půdy
v souboru pěti okresů. Cena půdy ve všech ostatních šetřených okresech se pohybuje pod průměrem výběrového souboru. Velmi nízká cena půdy byla zjištěna především v okresech Klatovy 5,21 Kč/m2 a Havlíčkův Brod dokonce 4,89 Kč/m2. Vyšší variabilita ceny byla zaznamenána též při třídění smluv podle typu převodu mezi subjekty. V analýze jsou rozděleny převody do tří skupin a to na převody mezi fyzickými osobami tvořící 60 procent všech převodů s cenou velmi blízkou průměru. Ve druhé skupině je prodávajícím fyzická osoba a kupujícím právnická osoba se zemědělským zaměřením, které tvoří 23 procent převodů a u nichž je cena v průměru nejnižší (6,20 Kč/m2). Třetí skupina je tvořena ostatními převody převážně mezi fyzickými osobami a právnickými osobami jiného než zemědělského zaměření případně jsou prodávajícími jiné než fyzické osoby (obce, nezemědělské podniky), přičemž je v této skupině dosahovaná nejvyšší průměrná cena půdy 11,68 Kč/m2. Podle deklarované kultury na prodávaných pozemcích v celém výběrovém souboru, kde se může jednat o jednu ze dvou kultur, a to orná půda nebo o travní porost, jednoznačně převyšuje průměrná cena orné půdy 9,48 Kč/m2 nad průměrnou cenou travního porostu 5,70 Kč/m2.
Podle očekávání druh obchodovaného pozemku – travní porost – statisticky průkazně snižuje cenu, konkrétně o 20 procent proti ceně orné půdy, což je v souladu s obecným předpokladem. Toto zjištění zároveň podporuje tvrzení, že vybrané pozemky se neprodávaly vesměs pro nezemědělské účely, kde by se předpokládalo, že druh kultury je méně významný faktor v cenotvorbě. Pokud se týká vinic, chmelnic a sadů, které nebyly zastoupeny v analýze z důvodu nízké četnosti prodejů, je v jejich případě nicméně možné očekávat obdobné relace jako u orné půdy oproti travním porostům. Dalším průkazným zjištěním je velikost obchodovaných pozemků, kdy s jejich růstem dochází k růstu ceny. Z výsledků tak vyplývá, že jednotková cena například u dvouhektarového pozemku je o šest procent vyšší než jednotková cena pozemku o stejných zbývajících parametrech, ale o velikosti jednoho hektaru.
Při oceňování zemědělské půdy výnosovou metodou, přičemž některé položky v nákladech (zejména intenzifikační vstupy) mají normativní charakter z hlediska zajištění předpokládané úrovně výnosu. Ve skutečnosti řada podniků vstupy snižuje a vytváří tzv. vnitřní dluh. Tím při obecně nízké důchodovosti zemědělského podnikání jsou pak výsledné hodnoty rentních efektů respektive úředních cen velmi nízké včetně určitého podílu podniků spadajících do záporných hodnot. S tímto problémem se již potýkal výpočet úředních cen v roce 2000 – 2001, kdy u více než čtvrtiny BPEJ byly výsledné hodnoty záporné. Řešení tohoto problému spočívalo v zavedení resp. připočtení administrativně stanovené tzv. bazické ceny půdy ve výši 20 tisíc korun na hektar. Poměrně zásadní aktualizace hodnocení a oceňování ZPF, která je řešena v rámci grantu NAZV QH 72257 „Hodnocení zemědělského půdního fondu se zohledněním ochrany životního prostředí“ má být dokončena v tomto roce.
Důvodem je vedle poklesu agrárních cen v referenčním období, pravděpodobně i zvýšená nákladovost ovlivněna akcentováním environmentálních aspektů. Následně byl proto propočet na straně výnosů navýšen o hodnotu provozních podpor, což mělo za následek nivelizaci výsledných hodnot. Jedním z důvodů této nivelizace je podstatná změna ve struktuře tvorby čisté přidané hodnoty (ČPH) v zemědělských podnicích ČR, konkrétně v zastoupení provozních dotací na její tvorbě. Zatímco v roce 2001 se provozní dotace podílely na ČPH jen 20 procent, v letech 2008 – 2009 daný podíl vzrostl na zhruba 65 procent (úroveň provozních dotací na jeden hektar se v období 2003 – 2009 zvýšila téměř čtyřikrát). Nejedná se přitom o změnu, ke které došlo jen v ČR, ale jde o trend charakteristický v rámci celé EU, kdy v posledních letech této dekády (2008 – 2009) došlo k výraznému poklesu reálného přijmu v přepočtu na zemědělce a jeho úroveň je dokonce nižší než tomu bylo před 15 lety, to je na počátku reformního procesu. Vzhledem k tomu, že cenová hladina agrárních produktů bude i v budoucnu poznamenána výraznou volatilitou lze předpokládat i podstatnější výkyvy v důchodech zemědělských podniků a tím i v propočtech spočívajících na nákladově výnosovém principu. Při projednávání těchto zatím dílčích grantových výsledků se rozvinula diskuze o vhodnosti, respektive přípustnosti započítávání podpor do výnosů. Podpory obecně jsou součástí výnosů a jejich vliv na tvorbu ČPH, důchodu či zisku podniku zásadní. Tento vliv se podstatně zvýraznil vstupem ČR do EU a stoupá v čase s ohledem na harmonogram čerpání podpor zejména u nových členů EU, dodal Vilhelm.

Napsat komentář

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

deník / newsletter

Odesláním souhlasíte se zpracováním osobních údajů za účelem zasílání obchodních sdělení.
Copyright © 2022 Profi Press s.r.o.
crossmenuchevron-down