Prvního května nabyl účinnosti zákon 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Aplikaci převážné části zákona může znemožnit rozhodnutí, jímž Poslanecká sněmovna v květnu schválila návrh zákona o soudních exekutorech, který jednu část zákona 26/2000 Sb. ruší. Osud obou zákonů je nyní v rukou Senátu a prezidenta. O samotném zákoně o veřejných dražbách a o tom, co přináší věřitelům i jejich dlužníkům, jsme si povídali s Petrem Mikšovským z ministerstva pro místní rozvoj.
Zákon rozeznává pojem dobrovolná a nedobrovolné dražba. V jakém případě dojde k dražbě dobrovolné a kdy k dražbě nedobrovolné?
Zákon 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, rozlišuje dražby nedobrovolné a dobrovolné, přičemž toto rozdělení má své kořeny již v římském právu. Dobrovolné dražby jsou dražby konané na návrh vlastníka draženého majetku a dále osob, které jsou oprávněny s předmětem dražby nakládat, tedy osob, které jsou oprávněny s předmětem dražby hospodařit a zcizit jej. Navrhovatelem dražby dobrovolné může být i likvidátor či správce konkurzní podstaty.
Navrhovatelem nedobrovolné dražby může být buď zástavní věřitel, nebo věřitel, jehož pohledávka je zajištěna omezením převodu nemovitosti, a věřitel, jehož pohledávka je zajištěna zadržovacím právem. Navrhovatelem nedobrovolné dražby mohou být dále subjekty, jejichž pohledávky jsou zajištěny zákonnými zástavními právy (tedy správce daně, správce sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovna). Podmínkou pro navržení nedobrovolné dražby je, aby předmětem dražby byl majetek, jímž je pohledávka věřitele zajištěna.
Co je to právo zástavní, zadržovací a omezení převodu nemovitosti?
Zástavní právo je věcné právo, jehož obsahem je ručení majetkem za splnění závazku. Toto právo musí být v případě nemovitosti vloženo do katastru nemovitostí. U věci movité (například u automobilu) vzniká zástavní právo jejím převzetím do držení zástavního věřitele nebo uložením u třetí osoby, na které se věřitel a dlužník dohodnou.
Omezení převodu nemovitosti je institut, který předcházel v našem právním řádu zástavnímu právu. Jeho obsah byl odlišný, přičemž zejména věřitel nebyl oprávněn zpeněžit nemovitost, nakládání s níž bylo tímto institutem omezeno. Zákon o veřejných dražbách připouští i uspokojení věřitele, jehož pohledávka je tímto způsobem zajištěna. Podmínkou je, že tento věřitel musí mít vykonatelné rozhodnutí soudu nebo vykonatelný rozhodčí nález vůči dlužníkovi. Zadržovací právo je věcné právo k věcem movitým, jímž je zajištěna pohledávka věřitele. Ke vzniku tohoto práva je nutné převzetí věci do držení věřitele. Zadržovací právo však nevzniká k věcem dlužníkovi svémocně nebo lstivě odňatým.
Pokud je pohledávka věřitele zajištěna zástavním právem na nemovitosti dlužníka, který pohledávku věřitele neplní (neplatí dluh), co by měl věřitel udělat?
Záleží na podmínkách, jaké byly dohodnuty ve smlouvě o půjčce (v případě, kdy je věřitelem banka, ve smlouvě o úvěru). Pokud dlužník přestane splácet splátky a celá pohledávka „dozraje“ (stane se splatnou), musí ho věřitel v prvé řadě vyzvat k plnění pohledávky. Jestliže dlužník tak neučiní, musí věřitel vyzvat k plnění pohledávky zástavce, pokud je zástavce (ten kdo zajistil danou pohledávku zástavním právem na svůj majetek) osobou odlišnou od dlužníka. V případě, že nebude pohledávka věřitele ani potom splněna, musí být dlužník (a zástavce, pokud není totožný s dlužníkem) vyrozuměn písemně o zamýšleném výkonu práva zástavního věřitele. Až potom může být uzavřena smlouva o nedobrovolné dražbě.
Jaké dokumenty potřebuje věřitel pro podání návrhu na nedobrovolnou dražbu dlužníka?
Jde-li o případy, kdy zajištění pohledávky vzniklo zástavním právem před účinností zákona 26/2000 Sb. a neproběhlo nalézací řízení, musí věřitel doložit smlouvu o půjčce (v případě, že je věřitelem banka smlouvu o úvěru), zástavní smlouvu, písemné upozornění dlužníka (popřípadě zástavce, pokud jde o jinou osobu), a to včetně dokladu o doručení, a své čestné prohlášení ve formě notářského zápisu, že má vůči dlužníkovi splatnou pohledávku a že tato pohledávka není plněna. V případech, že zajištění pohledávky vzniklo po účinnosti zákona o veřejných dražbách, bude zapotřebí doložit i rozhodnutí soudu s doložkou o vykonatelnosti tohoto rozhodnutí nebo tzv. přímo vykonatelný notářský zápis. Jde o smlouvu ve formě notářského zápisu, v níž osoba povinná (zástavce) přímo souhlasí s výkonem práva zástavního věřitele.
Kde najde věřitel dražebníka?
Dražebníkem může být buď právnická osoba, a to obchodní společnost nebo družstvo, nebo fyzická osoba, která je zapsána v Obchodním rejstříku. Informace o dražebnících je tedy možné najít v Obchodním rejstříku a budou také k dispozici na centrální adrese (www.centralni-adresa.cz).
Jakou možnost má dlužník?
Pokud dlužník dostane vyrozumění o tom, že věřitel chce uspokojit svou pohledávku vydražením jeho majetku, může se obrátit na soud s návrhem na předběžné opatření, jímž bude zakázáno majetek dražit. Soud o podaném návrhu musí v případě nemovitosti rozhodnout do 30 dnů, v případě věci movité do 7 dnů. Pokud bude dlužník nečinný, nebo pokud soud návrh zamítne, může dražba proběhnout.
Co se stane v případě, že na nemovitosti váznou věcná břemena?
Věcná břemena přecházejí na toho, kdo nemovitost v dražbě získá.
Pokud má nemovitost více vlastníků a jen jeden svůj podíl zastavil, jaké možnosti dává zákon ostatním spolumajitelům?
Z režimu dobrovolných dražeb je spoluvlastnický podíl vyloučen, aby nedošlo k poškození práv spoluvlastníků. Při nedobrovolné dražbě se může spoluvlastnický podíl dražit. Zákon ostatní spoluvlastníky zvýhodňuje tím, že v dražbě mohou dražený podíl získat v případě, že učiní podání ve stejné výši, v jaké bylo podání posledně účiněné.
Jak se určuje částka, od které se začíná dražit?
Jde o tzv. nejnižší podání, které se u dražby dobrovolné v zásadě sjednává dohodou zúčastněných stran. U nedobrovolné dražby činí nejnižší podání vždy nejméně polovinu ceny odhadnuté nebo zjištěné.
Situaci poněkud komplikuje Poslaneckou sněmovnou přijatý zákon o soudních exekutorech.
Je samozřejmě zvláštní, že v tak krátké době přijala Poslanecká sněmovna zákon, který, pokud by jej schválil Senát a podepsal prezident, by v podstatě podstatnou část zákona o veřejných dražbách likvidoval. Zbyly by vlastně pouze dobrovolné dražby věcí movitých, protože se navrhovatelům zákona o exekutorech podařilo, a domnívám se, že tomu tak bylo v důsledku neznalosti materie veřejných dražeb, znemožnit i dobrovolné dražby nemovitostí. . K návrhu zákona o exekutorech mohou být v Senátu samozřejmě vzneseny pozměňovací návrhy, Senát také může návrh zákona odmítnout. Domnívám se však, že soudní exekutoři by měli vzniknout, přičemž těžiště jejich činnosti by mělo být zejména v urychlení výkonu rozhodnutí v případech, kdy zákon o veřejných dražbách nelze aplikovat. Pokud by však byl zákon o soudních exekutorech přijat ve své současné podobě, tj. ve znění, jímž jsou zrušeny nedobrovolné dražby, výrazně by snížil význam institutu zástavního práva. Výkon práv věřitelů by se pak řešil buď soudní exekucí, nebo prostřednictvím soudních exekutorů.
